Обіг земель сільськогосподарського призначення: реформа на старті

З 01.07.2021 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» від 31 березня 2020 року № 552-IX. В травні набрали чинності основні положення Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» від 28.04.2021 р. №1423-IX, якими доповнено вимоги Земельного кодексу, а також внесено ряд змін до низки інших законодавчих актів. Фактично, Закон №1423-IX прийнято вслід за Законом №552-IX щоб урегулювати деякі аспекти земельної реформи. Розглянемо основні вимоги нововведень…

Землі сільськогосподарського призначення: визначення

В статті 22 Земельного кодексу України від 25.10.2001 р. №2768-III (далі – Земельний кодекс) визначено, що землями сільськогосподарського призначення (далі – землі с/г призначення) визнаються землі, надані для:

– виробництва сільськогосподарської продукції;

– здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності;

– розміщення відповідної виробничої інфраструктури (в тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції) або призначені для цих цілей.

При цьому, до земель с/г призначення належать угіддя:

1. Сільськогосподарські:

• рілля;
• багаторічні насадження;
• сіножаті;
• пасовища та перелоги.

2. Несільськогосподарські

• господарські шляхи і прогони;
• полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження (крім тих, що віднесені до земель інших категорій);
• землі під господарськими будівлями і дворами;
• землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції;
• землі тимчасової консервації тощо.

Набуття у власність земельних ділянок с/г призначення здійснюється з урахуванням вимог оновленої статті 130 Земельного кодексу.

До відома!!!

Продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності забороняється (частина 7 статті 130 Земельного кодексу). Забороняються відчуження земельних часток (паїв), земельних ділянок с/г призначення державної і комунальної власності, відчуження та зміна цільового призначення земельних ділянок с/г призначення приватної власності, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), розташованих на тимчасово окупованих територіях у Донецькій та Луганській областях, Автономної Республіки Крим та міста Севастополя, крім передачі їх у спадщину (пункт 14¹ розділу X Земельного кодексу).

Хто має право набувати у власність землі с/г призначення?

Статтею 130 Земельного кодексу чітко визначено, що набувати право власності на земельні ділянки с/г призначення мають право не тільки громадяни України та юридичні особи України¹, але й:

– територіальні громади;

– держава;

– банки – лише в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави. І такі земельні ділянки повинні бути відчужені банками на земельних торгах – протягом двох років з дня набуття права власності.

^{___________________________________}

¹ Мається на увазі юридична особа, створена і зареєстрована за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) якої є лише громадяни України та (або) держава, та (або) територіальні громади.

Більше детально розглянемо законодавчі норми, що стосуються особливостей набуття прав власності на землі с/г призначення громадянами України та юридичними особами України.

Скільки і кому дозволено мати земель с/г призначення?

Громадянин України. Загальна площа земельних ділянок с/г призначення у його власності не може перевищувати 10 000 гектарів (стаття 130 Земельного кодексу).

Разом з тим, до 01.01.2024 р. загальна площа земельних ділянок с/г призначення у власності громадянина України не може перевищувати 100 гектарів (пункт 15 розділу X Земельного кодексу). А якщо громадянин вже має більше?  Відповідь на це питання є: на земельні ділянки, набуті у власність громадянином до 01.07.2021 р., обмеження в 100 гектарів не поширюється. Тобто, він може мати більше, але придбавати землю вже не має права аж до 01.01.2024 р..

Юридична особа України . Загальна площа земельних ділянок с/г призначення у власності юридичної особи (крім банків) не може перевищувати загальної площі земельних ділянок с/г призначення, які можуть перебувати у власності всіх її учасників (членів, акціонерів), але не більше 10 000 гектарів (стаття 130 Земельного кодексу).

Втім, для юридичних осіб встановлені ще більші обмеження, в порівнянні з громадянами України. Так, пунктом 15 розділу X Земельного кодексу визначено, що аж до 01.01.2024 р. взагалі забороняється купівля-продаж або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб земельних ділянок:

– які перебувають у приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;

– виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства;

– а також земельних часток (паїв) (крім переходу до банків права власності на земельні ділянки як предмет застави), передачі земельних ділянок у спадщину, обміну (міни) земельної ділянки (відповідно до частини другої статті 37¹ Земельного кодексу) на іншу земельну ділянку з однаковою нормативною грошовою оцінкою або різниця між нормативними грошовими оцінками яких становить не більше 10% та відчуження земельних ділянок для суспільних потреб.

Законодавець стверджує, що угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони у частині їх купівлі-продажу та відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на користь юридичних осіб на майбутнє (у тому числі укладення попередніх договорів), є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).

Також звертаємо увагу, що громадяни України, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної і комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, а також орендарі земельних ділянок, які набули право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до 2010 року, мають право на викуп таких земельних ділянок у власність. При чому, на пільгових умовах (пункт 6¹ розділу X Земельного кодексу):

– з розстрочкою платежу до 10 років;

– за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок;

– без проведення земельних торгів.

А при купівлі земельної ділянки з розстроченням платежу право власності переходить до покупця після сплати першого платежу.

Хто не має права мати землю с/г призначення?

Забороняється набуття права власності на земельні ділянки с/г призначення, причому, за будь-яких умов (стаття 130 Земельного кодексу), таким категоріям:

I. Юридичним особам:

• учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України, – на земельні ділянки с/г призначення державної і комунальної власності, земельні ділянки с/г призначення, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю);
  • ·           учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;
  • учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є іноземні держави;
  • у яких неможливо встановити кінцевого бенефіціарного власника;
  • кінцеві бенефіціарні власники яких зареєстровані в офшорних зонах, віднесених до переліку офшорних зон, затвердженого Розпорядженням Кабміну від 23.02.2011р. №143-р (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/143-2011-%D1%80#Text);
  • створеним за законодавством України, що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.

II. Фізичним та юридичним особам, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України «Про санкції» від 14.08.2014р. № 1644-VII у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок, а також пов’язаними з ними особами;

III. Особам, які належать або належали до терористичних організацій.

Потрібно врахувати, що іноземцям, особам без громадянства та юридичним особам заборонено набувати частки у статутному (складеному) капіталі, акції, паї, членство у юридичних особах (крім як у статутному (складеному) капіталі банків), які є власниками земель с/г призначення. Щоправда, це правило втрачає чинність за умови та з дня схвалення відповідного рішення на референдумі. Крім того, набуття права власності на земельні ділянки с/г призначення юридичними особами, створеними і зареєстрованими за законодавством України, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України, може здійснюватися також з дня та за умови схвалення такого рішення на референдумі.

Якщо земля с/г призначення придбавається особами, яким це заборонено, тобто буде порушено вимоги частини першої і другої статті стаття 130 Земельного кодексу, то виникнуть підстави для визнання правочину, за яким набувається право власності на земельну ділянку, недійсним, а також для конфіскації земельної ділянки.

Доля «зайвих» гектарів?

При порушенні положень статті 130 Земельного кодексу щодо граничної площі земель с/г призначення, що можуть перебувати у власності однієї особи, земельні ділянки, площа яких перевищує зазначені граничні розміри, конфіскуються за рішенням суду. Така вимога передбачена статтею 145 Земельного кодексу, а також наступні правила:

– якщо до особи переходить право власності на земельну ділянку, яка за Земельним кодексом не може набуватися нею у власність, ця ділянка підлягає відчуженню її власником протягом року з моменту переходу такого права;

– якщо відповідно до закону власник земельної ділянки зобов’язаний відчужити її протягом певного строку і земельна ділянка не була відчужена ним протягом такого строку, така ділянка підлягає конфіскації за рішенням суду.

При цьому, ціна проданої на земельних торгах раніше конфіскованої земельної ділянки, за вирахуванням витрат, пов’язаних з її продажем, виплачується її колишньому власнику.

Ціна продажу землі

Пунктом 22 розділу X Земельного кодексу встановлено обмеження ціни продажу земельних ділянок с/г призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) – аж до 01.01.2030 року. Ціна продажу не може бути меншою за нормативну грошову оцінку таких земель. До речі, інформація про нормативну грошову оцінку земель (за даними офіційного вебсайту Держгеокадастру) наводиться на сайті ДПСУ (https://tax.gov.ua/dovidniki–reestri–perelik/dovidniki-/325490.html).

Форма розрахунків та підтвердження джерел походження коштів

Статтею 130 Земельного кодексу визначено тільки безготівкову форму розрахунків, які проводяться у зв’язку зі сплатою ціни земельних ділянок с/г призначення за цивільно-правовими угодами. Крім того, не допускається набувати права власності на земельні ділянки с/г призначення за відплатними договорами у разі відсутності у набувача таких прав власності документів, які підтверджують джерела походження коштів (або інших активів, за рахунок яких набувається таке право).

Цивільно-правові угоди на набуття права власності на земельні ділянки

Статтею 131 Земельного кодексу визначено, що укладення цивільно-правових угод, які передбачають перехід права власності на земельні ділянки, а також набуття права власності на земельні ділянки за такими угодами здійснюються:

– відповідно до Цивільного кодексу України від 16.01.2003 р. № 435-IV;

– з урахуванням вимог Земельного кодексу.

Земельні ділянки с/г призначення приватної власності можуть бути відчужені лише за договорами:

• купівлі-продажу;
• дарування;
• довічного утримання;
• спадкового договору;
• міни;
• шляхом внесення до статутного (складеного) капіталу;
• шляхом звернення стягнення на них.

При цьому, врахуємо вимоги частини 3 статті 131 Земельного кодексу (не поширюються на земельні ділянки несільськогосподарських угідь (крім земельних ділянок під польовими дорогами, запроектованими для доступу до земельних ділянок) та земельні ділянки для садівництва).

По-перше, земельні ділянки с/г призначення приватної власності можуть бути відчужені за договором дарування, довічного утримання, спадкового договору лише на користь іншого з подружжя, родичів (дітей, батьків, рідних (повнорідних і неповнорідних) братів і сестер, двоюрідних братів і сестер, діда, баби, онуків, правнуків, рідних дядька та тітки, племінниці та племінника, пасинка, падчериці, вітчима, мачухи).

По-друге, земельні ділянки с/г призначення без згоди суб’єкта переважного права її купівлі:

1. Можуть бути обміняні лише на земельні ділянки, розташовані у тому самому масиві земель с/г призначення, за правилом, визначеним частиною другою статті 37¹ Земельного кодексу;

2. Не можуть: передаватися власниками у заставу; бути внесені до статутного (складеного) капіталу.

До відома!!!

Згідно частини другої статті 37¹ Земельного кодексу, власники земельних ділянок усіх форм власності, розташованих у масиві земель с/г призначення, можуть обмінюватися такими земельними ділянками. Обмін (міна) земельної ділянки державної або комунальної власності, розташованої у масиві земель сільськогосподарського призначення, на іншу земельну ділянку, розташовану у цьому ж масиві, здійснюється лише у разі, якщо обидві земельні ділянки мають однакову нормативну грошову оцінку або різниця між нормативними грошовими оцінками становить не більш як 10%.

Купівля-продаж земельної ділянки здійснюється з дотриманням переважного права на її придбання. Переважне право на придбання земельної ділянки може бути передано його суб’єктом іншій особі, про що такий суб’єкт має письмово повідомити власника земельної ділянки.

Звертаємо увагу, що переважне право купівлі земельних ділянок с/г призначення мають такі суб’єкти:

а) у першу чергу – особа, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення (металічні руди кольорових металів, металічні руди благородних металів, металічні руди рідкіснометалевих та рідкісноземельних металів, радіоактивних металів, електро- та радіотехнічна сировина), якщо відповідно до інформації, отриманої з Державного земельного кадастру, така земельна ділянка знаходиться в межах ділянки надр, наданої такій особі у користування, крім земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна (будівлі, споруди), що перебувають у власності особи, яка використовує земельну ділянку на праві власності, оренди, емфітевзису, суперфіцію, а також крім земельних ділянок для садівництва;

б) у другу чергу – орендар земельної ділянки.

Суб’єкт переважного права купівлі земельної ділянки с/г призначення другої черги може реалізувати таке право у разі відсутності суб’єкта першої черги або відмови суб’єкта першої черги від реалізації такого права.

Правила використання переважного права купівлі земельної ділянки с/г призначення визначені вимогами статті 130¹  Земельного кодексу, а застава земельних ділянок (або прав на них – статтею 133 Земельного кодексу.

Роль нотаріуса: одна з визначальних

Угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються (стаття 132 Земельного кодексу). При цьому, новою частиною дванадцятою статті 55 Закону України «Про нотаріат» від 02.09.1993 р. № 3425-XII визначено, що при посвідченні угоди про відчуження земельної ділянки с/г призначення перевіряється дотримання встановлених Земельним кодексом вимог до набувачів права власності на земельні ділянки с/г призначення, у тому числі обмежень щодо загальної площі земельних ділянок с/г призначення, які вправі набувати у власність одна особа. Ця перевірка здійснюється з використанням відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань. У разі, якщо за результатами перевірки виявлено невідповідність встановленим вимогам, нотаріус має відмовити у посвідченні угоди.

Насамкінець…

Саме Кабмін набуває головної ролі в реалізації положень Закону №552-IX та Закону №1423-IX, зокрема, має забезпечити прийняття нормативно-правових актів, необхідних для реалізації цих Законів. Приміром, Порядок здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу України затверджено постановою Кабміну від 16.06.2021р. №637 (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/637-2021-%D0%BF#Text). Яким, приміром, визначено, що:

– перевірка відповідності набувача права власності на земельну ділянку с/г призначення вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу, зокрема стосовно обмежень щодо загальної площі земельних ділянок с/г призначення, які вправі набувати у власність одна особа, проводиться нотаріусом. При цьому, перевірка набувача проводиться до посвідчення нотаріусом правочину про відчуження земельної ділянки с/г призначення.

– перевірка відповідності власника земельної ділянки с/г призначення вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу, проводиться органом, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель. Далі буде.